Como tiene reconocido nuestro Tribunal Supremo (Sentencia nº 418/2009, de 29 de mayo, dictada en el Recurso de Casación 2539/2004) el derecho de retracto de colindantes es "un retracto legal que el artículo 1521 del Código civil define como subrogación, pero que realmente es el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero, con las mismas condiciones que éste; lo que constituye un límite a la propiedad en interés privado, en cuanto queda restringido el derecho de propiedad del adquirente a mantenerlo"
La finalidad de retracto de colindantes no es otra que termina con los minifundios e incentivar la mejora de la producción agraria, por lo que si queremos que prospere la acción el retrayente tendrá que acreditar que la finca rustica que se adquiere se hace con la finalidad de incrementar y mejorar la producción de la actividad agrícola, ganadera o forestal. En este sentido, debemos de tener en cuenta que no prosperara la acción de retracto si la finca objeto de venta, a pesar de figurar como rustica en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, está destinada a otra actividad distinta de la agraria, como puede ser el caso de que la finca este destinada a un uso residencia (Sentencia nº 107/2010 26 de febrero, dictada en el Recurso de Casación 808/2006 de la Sala Primera del Tribunal Supremo)
En términos generales, el ejercicio de la acción de retracto legal de colindantes exige los siguientes requisitos:
a) Ser propietario de finca rustica colindante.
b) Que la finca objeto de venta sea una finca rustica y destinada a explotación agrícola, ganadera o forestal.
c) Que la finca objeto de venta tenga una superficie inferior a una hectárea
d) Que las fincas que se pretende unir mediante el ejercicio del derecho de retracto no estén separadas por arroyos, acequia, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
e) Que a su vez el fundo retraído no sea colindante de otra propiedad del quien la adquirió.
f) Que se ejercite dentro del plazo de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
g) Finalidad del ejercicio del derecho de retracto sea la mejora e incremento de la producción agrícola, ganadera y forestal.
Al margen de la regulación establecida en el Código Civil, la Ley 19/1995, de 4 julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias, introdujo una nueva figura del derecho de retracto de colindantes, dando un tratamiento privilegiado cuando el retrayente es una Explotación Agraria Prioritaria. Concretamente, en el artículo 27 se establece "Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo."
Son dos figuras distintas con una misma finalidad, y para lo que se prevén dos tratamientos jurídicos diferenciados. La principal novedad o quizás las más llamativa, a simple vista, es una ampliación sustancial de los plazos caducidad establecidos para el ejercicio de retracto de colindantes titulares de explotaciones prioritarias, de los 9 días establecidos en el artículo 1524 Código Civil pasamos al plazo de un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o 60 días desde la notificación fehaciente de la venta del artículo 27. 4 de la Ley 19/1995.
El artículo 27.4 de la Ley 19 /1995 ha dado lugar distintas interpretaciones respecto a cómo realizar el cómputo de los plazos en ella establecida. La existencia de disparidad de criterios entre las distintas Audiencia Provinciales ha hecho necesario que por la Sala De lo Civil de Tribunal Supremo se unifique criterio, realizando una interpretación restrictiva de cómo realizar el cómputo de los plazos de caducidad establecidos en el artículo anteriormente mencionado.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia nº577/2018, de 17 de Octubre de 2018, dictada en el Recurso de Casación nº 3688/2015, unifica criterios, y como ya hemos mencionado realiza una interpretación restrictiva del plazo de caducidad del ejercicio de la acción de retrato prevista en el artículo 27. 4 de la Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias, y establece que prevé dos plazos de caducidad, uno 60 días desde que se produzca la notificación fehaciente de la venta y, a falta de notificación fehaciente, otro de un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
Es indiferente que la notificación fehaciente se produzca antes o después de la inscripción en el Registro de la Propiedad, si existe notificación fehaciente el plazo será siempre de 60 días desde la notificación.
Como hemos indicado los plazos establecidos en el artículo 27. 4 Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias son muy superiores al cortísimo plazo de nueve días establecido nuestro Código Civil (1524 Código Civil) y para que se pueda aplicar los plazos establecidos en el artículo 27. 4 Ley 19/1995 es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a)- Que la persona que ejercite ese derecho sea colindante y titular explotación agraria prioritaria, en este sentido, debemos reseñar que una explotación agraria es un conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente por su titular en el ejercicio de la actividad agraria, teniendo el carácter de prioritaria la explotación agraria familiar y asociativa que reúna los requisitos de los arts. 4 a 6 de la Ley 19/1995 de Modernización de las explotaciones Agrarias.
b)- La finca objeto de venta y sobre la que se está ejercitando el derecho sea de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo y este destinada a la actividad agraria.
c)- Que se ejercite dentro de los plazos legalmente establecidos en el artículo 27.4 de la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias.
d)- Finalidad del ejercicio del derecho de retracto sea la mejora e incremento de la producción agrícola, ganadera y forestal.
Que en virtud de lo expuesto debemos de concluir que son tres los plazos de caducidad de legalmente establecidos para el ejercicio del derecho de retracto de colindantes y son los siguientes:
1.- Plazo general recogido en el artículo 1524 Código Civil, 9 días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
2.- En el supuesto de explotaciones agrarias prioritarias, 60 días desde la notificación fehaciente al retrayente de la venta
3.- En el supuesto de explotaciones agrarias prioritarias y si no hay notificación fehaciente, un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
